ကိုယ့်ရဲ့အိမ်ကို အခွန်မပေးရပဲ ဘယ်လိုအ‌မွေလွှဲပြောင်းပေးနိုင်မလဲ ?

မိဘတွေက သားသမီးတွေအတွက် ကိုယ်ရဲ့ပိုင်ဆိုင်မှုအိမ်ကို အမွေအဖြစ်လက်လွှဲပြောင်းပေးတာဟာ အထိရောက်ဆုံးသော generation wealth transfer တစ်ခုဖြစ်ပါတယ်။ ဒီလိုလွှဲပြောင်းပေးခြင်းက ကိုယ့်သားသမီးတွေအတွက် financially ခိုင်ခိုင်မာမာဖြစ်စေပြီးတော့ ကိုယ့်ရဲ့ legacy ကိုလဲ သူတို့အတွက်ချန်ထားပေးခဲ့နိုင်မှာဖြစ်ပါတယ်။

ဒါပေမယ့် ဒီလိုအိမ်အမွေလွှဲပြောင်းပေးတာက Tax implications တွေပါဝင်တာကြောင့် အစိုးရကိုအခွန်တွေအများကြီးသွင်းပေးရတတ်ပါတယ်။ ဒီလို အခွန်ပေးရဖို့ကို ‌ပမာဏ‌ လျော့နည်းစေဖို့နှင့် Tax Free ကင်းလွတ်စေဖို့အတွက် နည်းလမ်း (4) ခုကိုပြောပြပေးပါမယ်။

1. ကိုယ့်ရဲ့ သေတမ်းစာထဲမှာ အိမ်ကိုထည့်ထားခဲ့ပါ

ကိုယ့်အိမ်တန်ဖိုးက $13.99 millions အောက်မှာပဲရှိတယ်ဆိုရင် ကိုယ့်သေတမ်းစာထဲမှာ အမွေပေးခဲ့ခြင်းက Federal Estate Tax ကို ကင်းလွတ်စေပါတယ်။ ဒါ့အပြင်မှာ အမွေရတဲ့သူက ဒီအိမ်ကိုပြန်ရောင်းတဲ့အခါမှာလဲ "Step-Up In Basic" benefit ကိုရရှိပြီး Capital Gain Tax ပမာဏကို လျော့နည်းစေမှာဖြစ်ပါတယ်။

သတိပြုရမယ့်အချက်က Federal Estate Tax Law က ပြည်နယ်အလိုက် အခွန်ကင်းလွတ်ခွင့် အိမ်တန်ဖိုးသတ်မှတ်ချက်တွေ မတူညီတတ်လို့ ကိုယ့်ရဲ့ပြည်နယ်အလိုက်ကို သေချာသိရအောင် လေ့လာကြည့်သင့်ပါတယ်။ နောက်သတိပြုစရာအချက်က သင်မရှိတော့တဲ့အခါမှာ Medicaid အဖွဲ့အစည်းက သင့်အိမ်ကို recovery claiming လုပ်နိုင်ပါတယ်။

2. ကိုယ်ရှိနေသေးတဲ့အချိန်မှာ အိမ်ကိုလက်ဆောင်ပေးပါ။

သင့်အိမ်ရဲ့တန်ဖိုးက $13.99 millions အောက်မှာရှိတယ်ဆိုရင် လက်ဆောင်ပေးဖို့အတွက် Gift Tax လွတ်ကင်းပါတယ်။ ဒါပေမယ့် လက်ခံရရှိသူဟာ သင့်ရဲ့ original cost base ကိုပါရရှိမှာဖြစ်တဲ့အတွက် သူတို့အိမ်ပြန်ရောင်းတဲ့အခါမှာ Capital Gain Tax ပေးရတာ ပမာဏပိုများစေနိုင်ပါတယ်။ပြီးတော့ လက်ဆောင်ပေးပြီး ‌ငါးနှစ်အတွင်းမှာ Medicaid က သင့်အိမ်ကို recovery claim လုပ်ခံရနိုင်တဲ့ သတိထားစရာအချက်ရှိပါမယ်။

3.သားသမီးတွေဆီကို သင့်အိမ်ကိုရောင်းပါ။

ကိုယ့် အိမ်ကို market ဈေးအပြည့်နှင့် သားသမီးတွေဆီကိုရောင်းချပြီးတော့ ရတဲ့ အမြတ်ငွေကို နှစ်စဉ် gift အနေနဲ့ ပေးလို့ ရတယ်။ အပေါ်မှာ ဖော်ပြထားတဲ့ Gift Tax ကင်းလွတ်ခွင့် (Annual Gift Tax $19,000and Lifetime Gift Tax $13.99M) ပမာနအတိုင်းပေးရင် အခွန်မပေးရနိုင်ဘူး။ Amount များရင်တော့ ကြိုတင် စီစဉ်ဖို့ လိုပါတယ်။ နောက်တနည်းကတော့ ရောင်းလို့ ရတဲ့ အမြတ်ငွေကို   Mortgage Note အနေနဲ့ ကိုင်ဆောင်ထား ခြင်းပါ။ ဒီလိုလုပ်မယ်ဆိုရင် Mortgage Note အပြင် အတိုးပမာနကိုလည်း တခါတည်းသတ်မှတ်ရပါမယ်။ ပြီးရင် သားသမီးကို Gift Tax ကင်းလွတ်တဲ့ ပမာနအတိုင်းပေးပြီးသူတို့ ရဲ့ mortgage interest payment မှာ ပြန်သုံးတာပါ။ ဒီနည်းလမ်းက အဆင့်များပြီး ရှုပ်ထွေးတာကြောင့် ကိုယ့်ရဲ့ accountant/ attorney တို့နှင့်တိုင်ပင်ဆောင်ရွက်ခြင်းကပိုသေချာမှုရှိပါတယ်။  

4. သင့်အိမ်ကို Irrevocable Trust Arrangement ထဲထည့်ပါ

Irrevocable Trust ဆိုတာက ကိုယ်ယုံကြည်ရတဲ့ Trustee လက်ထဲကို ကိုယ့်အိမ်ပိုင်ဆိုင်မှုကိုလွှဲပြောင်းပြီးကိုင်ထားခိုင်းတဲ့ legal arrangement ဖြစ်ပါတယ်။ ကိုယ်မရှိတော့တဲ့အခါမှာ Trustee က ကိုယ့်ရဲ့ အမွေကိုလက်ခံရရှိမယ့်သူကိုပြန်လွှဲပေးပါတယ်။

 ဒီလို arrangement လုပ်ထားတာက ကိုယ်မရှိတော့တဲ့အခါမှာ ကိုယ့်အိမ်ကို Creditors တွေနှင့် Medicaid recovery claim တွေရဲ့ရန်ကနေကာကွယ်ပေးနိုင်ပါတယ်။ သတိထားရမယ့်အချက်တစ်ခုက Irrevocable Trust ထဲကိုထည့်လိုက်ပြီဆိုရင် ပြန်ထုတ်ဖို့ခက်ခဲပါလိမ့်မယ်။

အထက်ပါအချက်တွေကတော့ ကိုယ့်အိမ်ကို Tax Free အမွေပေးခဲ့နိုင်တဲ့နည်းလမ်း လေးမျိုးပဲဖြစ်ပါတယ်။ အိမ်ခြံမြေဆိုတာက High Value အဖိုးတန်တဲ့ပိုင်ဆိုင်မှု့တစ်ခုဖြစ်တဲ့အတွက်၊ အန္တရာယ်ကင်းကင်းနှင့် စနစ်တကျအမွေလွှဲအပ်ပေးနိုင်ဖို့ ယုံကြည်ရတဲ့ real estate professional တစ်ယောက်ယောက်နှင့်ချိတ်ဆက်ပြီးဆောင်ရွက်တာက စိတ်အချရဆုံးပါ။