အိမ်အရောင်းအဝယ်ပိတ်ခါနီးတွင် ကြုံတွေ့ရတတ်သည့် မျှော်လင့်မထားသော အခက်အခဲများနှင့် အချိန်မီဖြေရှင်းနည်းများ

အိမ်ဝယ်ယူမှုလုပ်ငန်းစဉ်တစ်ခုလုံးရဲ့ နောက်ဆုံးပန်းတိုင်ဖြစ်တဲ့ အိမ်အရောင်းအဝယ်ပိတ်ရက် (Closing Day) ကို ရောက်ဖို့ ရက်ပိုင်းအလိုဟာ စိတ်လှုပ်ရှားစရာအကောင်းဆုံးအချိန်ဖြစ်သလို၊ မထင်မှတ်ထားတဲ့ ပြဿနာတွေ ရုတ်တရက် အပေါ်ထွက်လာတတ်တဲ့ အချိန်လည်း ဖြစ်ပါတယ်။ အိမ်တော်တော်များများမှာလည်းဒီ ပြဿနာတွေတွေ့ရပါတယ်။ အမေရိကန်အိမ်ခြံမြေဈေးကွက်ထဲမှာ Closing ရောက်ခါနီးမှ အရောင်းအဝယ်အစီအစဉ် ပျက်ပြားမသွားစေဖို့အတွက် ကြုံတွေ့ရတတ်တဲ့ အခက်အခဲ တွေထဲက ဖြစ်လေ့ဖြစ်ထ အရှိဆုံး အခက်အခဲ (4) ခုနဲ့ ဒီအခက်အခဲတွေကို အချိန်မီ ဖြေရှင်းနည်းတွေကို ဖော်ပြပေးလိုက်ပါတယ်။

1- အိမ်တန်ဖိုးဖြတ်ချက် နည်းပါးသွားခြင်း (Appraisal Issues)

ဘဏ်ကနေ အိမ်ချေးငွေထုတ်မပေးခင်မှာ အဲဒီအိမ်ဟာ တကယ်ပဲ ရောင်းဈေးအတိုင်း တန်ဖိုးရှိရဲ့လားဆိုတာကို ကြားခံလူနဲ့ တန်ဖိုးဖြတ် (Appraisal) ခိုင်းလေ့ရှိပါတယ်။ အကယ်၍ အိမ်ရဲ့တန်ဖိုးဖြတ်ချက်က ကိုယ်ပေးဝယ်မယ့် ရောင်းဈေးထက် နည်းသွားရင် ဘဏ်က ကျန်တဲ့ငွေပမာဏကို ထပ်ပြီးထုတ်ချေးပေးမှာ မဟုတ်ပါဘူး။

• ဖြေရှင်းနည်း - ကိုယ့်မှာ ရွေးချယ်စရာ နည်းလမ်း (3) ခုရှိပါတယ်။  

  (1) ရောင်းသူနဲ့ ပြန်လည်ညှိနှိုင်းပြီး အိမ်ဈေးကို တန်ဖိုးဖြတ်ချက်အတိုင်း လျှော့ခိုင်းခြင်း၊ 

(2) ကွာဟသွားတဲ့ ငွေပမာဏကို ဝယ်သူဘက်က အိတ်စိုက် (Cash) ထည့်ဝင်ခြင်း၊ သို့မဟုတ်    (3) စာချုပ်ပါ Appraisal Contingency အခွင့်အရေးကို သုံးပြီး စရန်ငွေအဆုံးရှုံးမခံဘဲ အရောင်းအဝယ်ကို ဖျက်သိမ်းခြင်း တို့ဖြစ်ပါတယ်။

2- ချေးငွေနောက်ဆုံးအတည်ပြုချက် မကျခြင်း 

အိမ်မဝယ်ခင်က ဘဏ်က Pre-Approval (ကြိုတင်အတည်ပြုချက်) ပေးထားခဲ့ပေမဲ့ အရောင်းအဝယ်ပိတ်ခါနီး နောက်ဆုံးအချိန်မှာ ဘဏ်က ဝယ်သူရဲ့ ခရက်ဒစ်နဲ့ ဘဏ္ဍာရေးအခြေအနေကို နောက်တစ်ကြိမ် ထပ်မံစစ်ဆေးပါတယ်။ အဲဒီအချိန်မှာ ဝယ်သူဘက်က ငွေကြေးအပြောင်းအလဲတစ်ခုခု လုပ်ထားရင် ချေးငွေငြင်းပယ်ခံရတတ်ပါတယ်။

• ဖြေရှင်းနည်း - ဒါကို ကာကွယ်ဖို့အတွက် အိမ်အရောင်းအဝယ် လုံးဝမပြီးမချင်း ကားအသစ်ဝယ်တာ၊ ပရိဘောဂတွေ အကြွေးနဲ့ဝယ်တာ၊ ခရက်ဒစ်ကတ်အသစ်လျှောက်တာနဲ့ အလုပ်အကိုင်ပြောင်းလဲတာမျိုးကို လုံးဝ (လုံးဝ) မလုပ်ရပါဘူး။ အကယ်၍ ပြဿနာတက်ခဲ့ရင် မိမိရဲ့ Mortgage Advisor နဲ့ ချက်ချင်းတိုင်ပင်ပြီး ချေးငွေသက်တမ်းကို ရွှေ့ဆိုင်းဖို့ (Closing Extension) စာချုပ်ပြင်ဆင်ရပါမယ်။

3- နောက်ဆုံးအခေါက်အိမ်ကိုကြည့်ချိန်တွင် ချို့ယွင်းချက်များတွေ့ခြင်း 

အိမ်အရောင်းအဝယ်မပိတ်မီ ၂၄ နာရီအလိုမှာ ဝယ်သူက အိမ်ကို နောက်ဆုံးအကြိမ် လိုက်လံစစ်ဆေးခွင့် (Final Walk-Through) ရပါတယ်။ အဲဒီအခါကျမှ အိမ်ပိုင်ရှင်ဟောင်း ရွှေ့ပြောင်းသွားရင်းနဲ့ နံရံတွေ ပျက်စီးသွားတာ၊ သဘောတူထားတဲ့ ပစ္စည်းတွေကို ဖြုတ်ယူသွားတာ သို့မဟုတ် အိမ်တွင်းပစ္စည်းအချို့ အလုပ်မလုပ်တော့တာမျိုးတွေ ကြုံရတတ်ပါတယ်။

• ဖြေရှင်းနည်း - ပြဿနာကို ဓာတ်ပုံရိုက်မှတ်တမ်းတင်ပြီး အိမ်ပွဲစားမှတစ်ဆင့် ရောင်းသူဘက်ကို ချက်ချင်းအကြောင်းကြားပါ။ အခြေအနေပေါ်မူတည်ပြီး ရောင်းသူဘက်က ပြုပြင်စရိတ်ကို Closing Costs ထဲကနေ နှိမ်ပေးဖို့ (Seller Credit) တောင်းဆိုနိုင်သလို၊ ပြဿနာမရှင်းမချင်း အရောင်းအဝယ်ပိတ်မယ့်ရက်ကို ရက်အနည်းငယ် ရွှေ့ဆိုင်းထားနိုင်ပါတယ်။

4 - ပိုင်ဆိုင်မှုစာချုပ်တွင် ပြဿနာပေါ်လာခြင်း (Title Cloud/Lien)

Title Company ကနေ အိမ်ရဲ့ပိုင်ဆိုင်မှုသမိုင်းကြောင်းကို နောက်ဆုံးအကြိမ် စစ်ဆေးတဲ့အခါ အိမ်ပိုင်ရှင်ဟောင်းက အစိုးရကို အခွန်မဆောင်ထားတဲ့အကြွေး (Tax Lien) သို့မဟုတ် အိမ်ပြင်ဆင်စရိတ် ကြွေးကျန်နေတာတွေ ရုတ်တရက် ပေါ်ထွက်လာတတ်ပါတယ်။ ဒီအကြွေးတွေ မရှင်းမချင်း ဥပဒေအရ အိမ်ကို တရားဝင်လွှဲပြောင်းပေးလို့မရပါဘူး။

• ဖြေရှင်းနည်း - ရောင်းသူဘက်က ဒီအကြွေးတွေကို အိမ်ရောင်းရငွေ (Proceeds) ထဲကနေ ချက်ချင်းခုနှိမ်ပြီး ပေးချေရှင်းလင်းပစ်ဖို့ Title Company ကတစ်ဆင့် ဖိအားပေးရပါမယ်။ ဝယ်သူအနေနဲ့လည်း နောင်တစ်ချိန်မှာ ဒီလိုသမိုင်းကြောင်းမရှင်းတဲ့ ပြဿနာတွေ ထပ်မပေါ်လာစေဖို့ Owner's Title Insurance (အိမ်ပိုင်ဆိုင်မှုအာမခံ) ကို မဖြစ်မနေ ပူးတွဲဝယ်ယူထားသင့်ပါတယ်။ 

အိမ်အရောင်းအဝယ်ပိတ်ခါနီးမှာ ပြဿနာတစ်ခုခုပေါ်လာရင် စိတ်ပျက်အားငယ်သွားမည့်အစား မိမိရဲ့ အိမ်ခြံမြေအကျိုးဆောင်၊ ဘဏ်ကျွမ်းကျင်သူတွေနဲ့ လက်တွဲပြီး အေးအေးဆေးဆေး အဖြေရှာဖို့ လိုအပ်ပါတယ်။ အိမ်တစ်လုံးကို ရွေးချယ်ပြီး Offer မတင်ခင်ကတည်းက စာချုပ်ထဲမှာ မိမိကို အကာအကွယ်ပေးမယ့် စည်းကမ်းချက် (Contingencies) တွေကို သေသေချာချာ ထည့်သွင်းချုပ်ဆိုထားတာက အကောင်းဆုံး ဗျူဟာပဲ ဖြစ်ပါတယ်။ အိမ်ဝယ်တဲ့ အခါ ကိုယ့် အိမ်စာချုပ်ကိုနားလည်ထားခြင်းနဲ့ ယုံကြည်စိတ်ချရတဲ့ အကျိုးဆောင်ကိုယ့်အတွက် ရှိနေခြင်းကဒီပြဿနာတွေကို ဖြေရှင်းဖို့ အလွယ်ကူဆုံးနည်းလမ်းဖြစ်တဲ့ အတွက်US ရဲ့ ဘယ်နေရာမှာပဲ အရောင်းအဝယ်လုပ်လုပ် ကျွန်မတို့ရဲ့ Real Estate/ Mortgage team နဲ့ဆက်သွယ်ဆောင်ရွက်နိုင်ပါတယ်။