Real Estate မှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံဖို့ အရိုးရှင်းဆုံးနည်းလမ်း (၅)သွယ်

လောကမှာ ငွေကို ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု မှန်ကန်ဖို့ ဆုံးဖြတ်ရတာ အရမ်း ခက်ပါတယ်။ ပိုက်ဆံကို ရင်းနှီးမြှုပ်နှံလို့ရတဲ့ နေရာတွေက အများကြီးဖြစ်လို့ စတော့မှာထည့်မလား၊ Bond တွေပဲ ဝယ်မလား၊ Exchange-traded Funds တွေပဲလုပ်မလား၊ Mutual Funds လား၊ ဒါမှမဟုတ် အိမ်ခြံမြေမှာပဲ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမလား ဆိုပြီး ရွေးချယ်ရတာ မလွယ်ကူပါဘူး။ အားလုံးကလည်း ကိုယ့်ကျွမ်းကျင်မှုအပေါ်မူတည်ပြီး သေချာလုပ်နိုင်မယ်ဆိုရင် အကျိုးအမြတ်ရတဲ့ အလုပ်တွေဖြစ်နေပြန်ပါတယ်။

အခုမှစမယ့် Beginner Investor တစ်ယောက်အနေနဲ့ ဆိုရင် Forex နဲ့ Cryptocurrency မှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံတာကတော့ အရမ်း Volatile ဖြစ်ပါတယ်။ ကိုယ်ဘယ်နေရာမှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံချင်တယ်ဆိုတာက လက်ထဲမှာ ငွေဘယ်လောက်ရှိနေလဲနဲ့ ဘယ်လောက်များများ Risk ယူနိုင်သလဲပေါ်မူတည်ပါတယ်။

အိမ်ဝယ်ပြီး ရင်းနှီးမြှုပ်နှံတာမျိုးကတော့ စိတ်ကျေနပ်စရာကောင်းပြီး အမြတ်မြင်ရတဲ့ Investment Strategy တစ်ခုဖြစ်ပါတယ်။ အခြား စတော့၊ Bond တွေမှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေနဲ့စာရင် အိမ်ခြံမြေပိုင်ရှင်တွေက စုစုပေါင်းကုန်ကျစရိတ်ရဲ့ ပမာဏတစ်ခုကိုသာ ပေးချေပြီး တဖြည်းဖြည်းနေရင်းမှ ကျန်နေတဲ့ ပမာဏကို အရစ်ကျပေးသွားတဲ့ အခွင့်အရေးကိုရပါတယ်။

ကောင်းမွန်တဲ့ အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုဆိုတာ ဘယ်လိုမျိုးလဲ?

Good Investment ဆိုတာ ကိုယ်ရင်းလိုက်တဲ့ ငွေက အောင်မြင်နိုင်ခြေနဲ့ ငွေပြန်ရနိုင်ချေများတဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုကို ခေါ်တာပါ။ ကိုယ့်ရဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုက Risk Level မြင့်တယ်ဆိုရင်တော့ အဲ့ဒီ Risk ကို ပြန်ရမယ့် Reward မြင့်တယ်ဆိုတာနဲ့ ပြန်ပြီး ချိန်ညှိသင့်ပါတယ်။ အောင်မြင်နိုင်ချေများတဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုဆိုရင်တောင်မှ အဲ့တာက လုံး၀အာမခံထားတာမျိုးတော့ မဟုတ်ပြန်ပါဘူး။ ကိုယ့်အနေနဲ့ ဆုံးရှုံးနိုင်တဲ့ ပမာဏမဟုတ်ဘူးဆိုရင် အိမ်ခြံမြေမှာမှ မဟုတ်ပါဘူး…ဘယ်လိုနေရာမျိုးမှာမှ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု မလုပ်သင့်ပါဘူး။

ဒါဆို အိမ်ခြံမြေမှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံဖို့ ရိုးရှင်းတဲ့နည်းလမ်းတွေ မရှိတော့ဘူးလား?

အဲ့လိုလည်း မဟုတ်ပြန်ပါဘူး။ Grow and Win က အခုမျှဝေပေးမယ့် နည်းတွေက သင့်အတွက် အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုလုပ်တဲ့အခါ အများကြီး အထောက်အကူပြုမယ်လို့ ယူဆပါတယ်။

၁။ Rental Properties

သင်က အခန်းတွေကို ကိုယ်တိုင် ပြင်ဆင် မွမ်းမံရတာကို ကြိုက်ပြီး အခန်းတွေကို စီမံခန့်ခွဲရတာ နှစ်သက်တယ်ဆိုရင်တော့ Rental Properties တွေကို ပိုင်ဆိုင်ခြင်းက သင့်အတွက် ကောင်းမွန်တဲ့ အခွင့်အရေးပါပဲ။ ဒါပေမယ့်လည်း ဒီနည်းလမ်းက အခန်းတွေကို ပြင်ဆင် ဆန်းသစ်ဖို့ ကြိုသုံးရမယ့် ငွေပမာဏတစ်ခု လိုအပ်ပြီး အိမ်ငှားမရခင်လတွေမှာ အရှုံးခံနိုင်ဖို့ကိုလည်း ပြင်ဆင်ထားရမှာပါ။

အားသာချက်

• ပုံမှန်ဝင်ငွေရနိုင်

• ချေးငွေ ကိုသုံးပြီး ငွေကို ပွားများနိုင်

• အခွန်ပေးဆောင်ရမှု လျှော့ချနိုင်

အားနည်းချက်

• အခန်းတွေကိုစီမံခန့်ခွဲရတာ အချိန်ပေးရပြီး ပင်ပန်းနိုင်

• အခန်းတွေ ထိခိုက်ပျက်စီးမှုရှိနိုင်

• နောက်ပိုင်းမှာ အခန်းမငှားရတဲ့ အချိန်တွေဆိုရင် ဝင်ငွေက လျော့သွားနိုင်

U.S Census Bureau ရဲ့ အချက်အလက်တွေအရ အိမ်အသစ်ရောင်းတဲ့စျေးတွေဟာ ၁၉၆၀ ကနေ ၂၀၀၇ အထိ တောက်လျှောက် စျေးတက်နေတာဖြစ်ပါတယ်။

၂။ အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံရေး အုပ်စု

Real Estate Investment Groups (REIGs) လို့ခေါ်တဲ့ အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံရေး အုပ်စုတွေကတော့ အိမ်ကို ကြီးကြပ် ထိန်းသိမ်းစရာမလိုပဲ အိမ်ပိုင်ချင်တဲ့ သူတွေအတွက်ပါ။ REIGS တွေမှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမယ်ဆိုရင် Capital Cushion လိုပြီး ငွေကြေးပိုင်း တောင့်တင်းဖို့လိုပါတယ်။

REIGs တွေဟာ အိမ်ခြံမြေမှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံတဲ့ Mutual Funds အသေးတွေလိုပါပဲ။ ပုံမှန် REIG တစ်ခုမှာဆိုရင် ဆောက်လုပ်ရေး ကုမ္ပဏီတစ်ခုက တိုက်ခန်း (သို့မဟုတ်) ကွန်ဒိုတွေကို ဆောက်ပြီး ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေကို ကုမ္ပဏီကနေတဆင့် Group ကို ဝင်ပြီးမှ ဝယ်ယူခွင့်ပေးတာဖြစ်ပါတယ်။

ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတစ်ဦးတည်းက အခန်းတစ်ခန်းတည်း (သို့မဟုတ်) အခန်းများစွာကို ပိုင်နိုင်ပေမယ့် ကုမ္ပဏီက

အခန်းတွေအားလုံးကို စီမံခန့်ခွဲပေးပြီး အခန်းပြုပြင်ခြင်း၊ အခန်းလွတ်များကို ကြော်ငြာပေးခြင်းနဲ့ အိမ်ငှားမယ့်သူများကို တွေ့ဆုံမေးမြန်းပြီး အငှားချပေးခြင်းတို့ပါဝင်ပါတယ်။ ဒီလိုမျိုး အလုပ်တွေကို လုပ်ပေးရတဲ့အတွက် လစဉ် အခန်းငှားခရဲ့ ရာခိုင်နှုန်းတစ်ခုကို ကုမ္ပဏီက အကျိုးခံစားခွင့်အနေနဲ့ ယူပါတယ်။

ပုံမှန် အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံရေး အုပ်စုတွေဟာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူရဲ့ နာမည်နဲ့ အိမ်ခန်းတွေကို ငှားပါတယ်။ ပြီးရင်တော့ အခန်းအားလုံးရဲ့ ငှားခတွေထဲက တစ်ချို့ကို နောက်ပိုင်း အခန်းလွတ်တွေရှိလာတဲ့အခါ ကာမိအောင် သပ်သပ်ထားပါတယ်။ ဒါကြောင့် ကိုယ့်အခန်းက ငှားနေတဲ့သူမရှိရင်တောင် ဝင်ငွေ အချို့ ရရှိနေမှာဖြစ်ပါတယ်။

အခန်းတွေငှားနေရသရွေ့တော့ လည်ပတ်တဲ့ စရိတ်တွေက ကာမိနေမှာပါ။

အားသာချက်

• ကိုယ်ပိုင် အခန်းငှားတာထက် အလုပ်ရှုပ်သက်သာပါတယ်။

• ပုံမှန်ဝင်ငွေရနိုင်ပါတယ်။

အားနည်းချက်

• စီမံခန့်ခွဲတဲ့ ကုမ္ပဏီအပေါ်မူတည်ပြီး အခန်းငှားရတာ မငှားရတာမျိုးရှိနိုင်ပါတယ်။

• Mutual Funds တွေမှာ ထည့်ဝင်တဲ့ ငွေကြေးနီးပါးသုံးရပါတယ်။

• မန်နေဂျာတွေက ကြားထဲက ကစားတာမျိုးရှိနိုင်ပါတယ်။

၃။ House Flipping ပြုလုပ်ခြင်း

House Flipping ဆိုတာက လူတိုင်း လုပ်သင့်တဲ့အရာတော့မဟုတ်ပါဘူး။ အိမ်ခြံမြေလုပ်ငန်းမှာ အတွေ့အကြုံရှိဖို့လိုပြီး အိမ်ခြံမြေစျေးနှုန်းတွက်တတ်ဖို့နဲ့ လူဝယ်ချင်လာအောင် လုပ်နိုင်ဖို့အပြင် အိမ်ကို ဘယ်လိုမျိုး ပြုပြင်မွမ်းမံ အလှဆင်မလဲဆိုတာတွေပါ သိမှ House Flipping လုပ်သင့်တာပါ။ House Flipping လုပ်မယ်ဆိုရင် ငွေကြေးတောင့်တင်းရမယ့်အပြင် လုပ်ချင်ကိုင်ချင်စိတ်ရှိဖို့ ကြီးကြပ်တတ်ဖို့နဲ့ ပြင်ဖို့လိုရင် ပြင်ပေးတာမျိုးပါ လုပ်နိုင်မှ တော်ကာကြတာပါ။

House Flipping ဟာ အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုရဲ့ စွန့်စားရတဲ့ အပိုင်းလို့ပြောမယ်ဆိုလည်း မမှားပါဘူး။ House Flipper တွေအနေနဲ့ လွန်ခဲ့တဲ့ ခြောက်လလောက် အကြာထဲက မီးခဲပြာဖုံးဖြစ်နေတဲ့ အိမ်တွေ အခန်းတွေကို ဝယ်ပြီး အကျိုးအမြတ်ရအောင် ဖန်တီးကြပါတယ်။

House Flipping ကိုပဲ သီးသန့်လုပ်တဲ့သူတွေကတော့ အိမ်တိုင်းမှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု မလုပ်ပါဘူး။ အဲ့ဒီ အိမ်ဟာ တန်ဖိုးအားဖြင့် တစ်ခု ရှိနေရမှာဖြစ်ပြီး အကျိုးအမြတ်ပြန်ပေးနိုင်ချေများရပါမယ်။ အဲ့လိုမှ မဟုတ်ရင်တော့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံဖို့ မလွယ်ပါဘူး။

Snowballing Losses လို့ခေါ်တဲ့ ဖြည်းဖြည်းချင်း လုံးပါးပါးသွားတဲ့ ဆုံးရှုံးမှုမျိုးဆိုတာ ရေရှည်မှာ ကိုယ်ဝယ်မယ့်အိမ်အတွက် အိမ်အတိုးတွေပေးရဖို့အတွက် လက်ထဲမှာ ငွေချန်ထားလေ့မရှိတဲ့အခါ ကိုယ် Flip လုပ်မယ့် အိမ်အတွက် လုံလောက်တဲ့ ပစ္စည်းတွေ၊ ပြင်ဆင်မှုတွေ မလုပ်နိုင်တော့ဘဲ အိမ်ကရောင်းတန်းမဝင်တော့တာမျိုးနဲ့လည်း ကြုံနိုင်ပါသေးတယ်။

တစ်ချို့ Flipper တွေကတော့ စျေးသင့်တဲ့ အိမ်တွေကို ပြန်ဝယ်ပြီး renovate လုပ်ကာ တန်ဖိုးတက်အောင်လုပ်ကြပါတယ်။ ဒါက ရေရှည်အတွက် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံတာဖြစ်ပြီး တစ်ကြိမ်မှာ အိမ်တစ်လုံး၊ နှစ်လုံးလောက်ပဲ လုပ်နိုင်ကြတာဖြစ်ပါတယ်။

အားသာချက်

• ရေတိုအတွက် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံပြီးသားဖြစ်

• ငွေချက်ချင်းပြန်ပေါ်နိုင်ချေရှိ

အားနည်းချက်

• စျေးကွက်အကြောင်း နက်နက်နဲနဲ အထိသိဖို့လိုအပ်

• စျေးကွက်က မမျှော်လင့်ပဲ အေးသွားနိုင်

၄။ Real Estate Investment Trusts (REITs)

REIT ဆိုတာကတော့ အဖွဲ့အစည်းတစ်ခုခုက ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေရဲ့ ငွေတွေကို အသုံးပြုပြီး အိမ်ခြံမြေတွေကို ဝယ်ယူကာ ဝင်ငွေရအောင် လည်ပတ်ပေးခြင်းမျိုးဖြစ်တာကြောင့် Real Estate Portfolio လိုချင်တဲ့သူတွေအတွက် သင့်တော်ပါတယ်။

အဖွဲ့အစည်းအနေနဲ့ သူ့ရဲ့ Taxable Profits 90% အထိကို ရှယ်ယာခွဲဝေပေးတဲ့ငွေအဖြစ်နဲ့ ပြန်ပေးခြင်းဖြင့် REIT ကောင်းဆိုတဲ့ ဂုဏ်ပုဒ်ကို ထိမ်းသိန်းထားလေ့ရှိပါတယ်။ ပုံမှန် Dividend-paying stock တွေလိုပဲ REITs တွေဟာ Investor တွေကို ပုံမှန် ဝင်ငွေပေးပါတယ်။ အခြား သမာရိုးကျ အိမ်ခြံမြေတွေနဲ့စာရင် REITs တွေဟာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေအတွက် Nonresidential investments လို့ခေါ်တဲ့ Malls တွေ Office Tower တွေလိုမျိုး သာမန် တစ်သီးပုဂ္ဂလ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေ တိုက်ရိုက်ဝယ်ဖို့ မလွယ်တဲ့ အရာတွေမှာပါ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံပေးနိုင်စွမ်းရှိပါတယ်။

ပိုပြီး အရေးကြီးတာက REITs တွေဟာ ငွေပြန်ဖော်ဖို့လွယ်တာပါပဲ။ တစ်နည်းအားဖြင့်ပြောရမယ်ဆိုရင် ကိုယ့်ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုငွေကို ပြန်ထုတ်ဖို့အတွက် ကြားခံပွဲစားမလိုတာပါပဲ။ လက်တွေ့ကျကျကြည့်မယ်ဆိုရင် REITs တွေကတော့ စနစ်တကျ ဖွဲ့စည်းထားတဲ့ Real Estate Investment Group ပဲဖြစ်ပါတယ်။

REITs တွေရွေးတဲ့အခါ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူအနေနဲ့ အဆောက်အအုံကိုပိုင်တဲ့ Equity REITs နဲ့ အိမ်ခြံမြေအတွက် ငွေကြေးပိုင်း ဝန်ဆောင်မှုပေးတဲ့ Mortgage REITsတွေကို ခွဲပြီး သိသင့်ပါတယ်။ နှစ်ခုလုံးကတော့ အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံတာဆိုပေမယ့် သဘောသဘာ၀တော့ ကွဲပြားပါတယ်။ Equity REIT ကတော့ အိမ်ခြံမြေပိုင်ဆိုင်မှုကို ကိုယ်စားပြုပြီး သမာရိုးကျဆန်ချိန်မှာ Mortgage REIT ကတော့ အိမ်ခြံမြေချေးငွေနဲ့ ပတ်သက်တဲ့ ဝင်ငွေကို အဓိကထားပါတယ်။

အားသာချက်

• အမြတ်ငွေခွဲဝေပေးတဲ့ စတော့အမျိုးအစားတွေဖြစ်တယ်။

• ရေရှည်ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုထည့်နိုင်ပြီး အခန်းငှားခြင်းဖြင့် ငွေဖော်ပေး

အားနည်းချက်

• သမာရိုးကျ Leverage နဲ့ ဆက်စပ်နေတဲ့ သမာရိုးကျ အိမ်ခြံမြေငှားရမ်းမှုမျိုးနဲ့ မသက်ဆိုင်

၅။ Online Real Estate Platforms

ဒီ အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု platforms တွေကတော့ ပိုပြီး ကြီးမားတဲ့ Commercial နဲ့ Residential Deal တွေမှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံချင်တဲ့သူတွေအတွက်ဖြစ်ပါတယ်။ ဒီနည်းကတော့ Real Estate Crowdfundingလို့ လူသိများတဲ့ အွန်လိုင်း ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု platforms ကနေတဆင့် ထည့်ဝင်ရတာဖြစ်ပါတယ်။

ဒီနည်းနဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုလုပ်မယ်ဆိုရင်တော့ အပြင်မှာ အိမ်ခြံမြေဝယ်တဲ့ ငွေပမာဏထက်မများပေမယ့် သတ်မှတ်ထားတဲ့ ပမာဏတစ်ခုတော့ ရှိရမှာဖြစ်ပါတယ်။

Online Plaforms တွေက အိမ်ခြံမြေလုပ်ငန်းတွေနဲ့ ပတ်သက်တဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံလို့ရမယ့် Project တွေကို ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေနဲ့ ချိတ်ဆက်ပေးတာဖြစ်ပါတယ်။ ဒီတော့ ကိုယ့်ရဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုကို ငွေအများကြီး တစ်လုံးတည်းမဟုတ်ဘဲ Project တွေထဲမှာ ခွဲထည့်နိုင်ပါတယ်။

အားသာချက်

• Project တစ်ခုချင်းပဲဖြစ်စေ၊ Project အများကြီးမှာပဲဖြစ်စေ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံနိုင်

• Geographic Diversification လို့ခေါ်တဲ့ မတူညီတဲ့ဒေသတွေမှာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံနိုင်

အားနည်းချက်

• Lockup period တွေမှာ ငွေပြန်ဖော်လို့မရပါ။

• စီမံခန့်ခွဲမှုကြေးတွေပေးရပါတယ်။